“Como eu faço para resolver o problema de inadimplência do condomínio?”
“Eu já tentei de tudo para fazer os devedores pagarem e, mesmo assim, a taxa de inadimplência continua na casa dos 70%”
“Há dois anos o valor da taxa condominial é o mesmo. DOIS ANOS! E, mesmo assim, a inadimplência continua alta.”
“Já usei todo o fundo de reserva para cobrir o estrago causado pela inadimplência. Os condôminos estão p*** comigo e querem a minha cabeça! O que eu faço?”
Essas são algumas das perguntas que já recebemos de síndicos de todo o Brasil, preocupados com a inadimplência no seu condomínio.
Se você é o síndico ou síndica de um condomínio com inadimplência alta, fique sabendo que você não está sozinho.
O problema é muito mais recorrente do que você possa imaginar. A situação em alguns condomínios é de calamidade.
Uma pesquisa recente (Panorama dos Condomínios Brasileiros) mostrou que o maior problema, na maioria dos condomínios brasileiros, são as questões financeiras, incluindo a inadimplência. Em alguns condomínios, a taxa de inadimplência é de 80%.
Esse cenário é corroborado pelas manchetes que circularam na imprensa recentemente. Manchetes falando da situação de endividamento das famílias brasileiras e da possibilidade de uma recessão global em 2023.
Isso tem um impacto no caixa e na saúde financeira dos condomínios. Mesmo que exista um fundo com recursos que possam ser usados para compensar a falta de arrecadação. Se algumas unidades não estão pagando, significa que outras unidades precisarão contribuir mais. A matemática é simples!
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Inadimplência promove injustiça. “Não é justo que um condômino tenha que pagar mais para sustentar o condomínio.”
A convenção estabelece como deverá ser a contribuição das unidades. Seja por fração ideal ou por divisão igualitária. O condômino responsável por cada unidade é obrigado a contribuir para manter a comunidade funcionando.
Algumas famílias simplesmente não tem como contribuir. A situação financeira é muito difícil e o boleto do condomínio não é a principal conta daquela família.
Tente se colocar no lugar de famílias como essa e imagine o sofrimento de saber que você deve e, mesmo assim, não ter como pagar.
E, em meio a essa situação, está o síndico. E é o síndico quem tem a responsabilidade de mediar esse conflito. De decidir como resolver a inadimplência e como evitá-la.
Os síndicos e síndicas que nos mandam perguntas estão nessa situação. Eles se sentem sozinhos e desanimados.
O peso da inadimplência recai sobre seus ombros e eles não recebem a ajuda que precisam nessa situação.
Por isso, alguns depoimentos parecem tão emotivos e angustiantes.
Eu não vou pedir para você se colocar no lugar de um síndico nessa situação porque você já é síndico ou síndica e sabe muito bem quais são os desafios diários nessa posição.
E se você está aqui é porque a inadimplência é um problema para você atualmente. Ou porque entende que, se ignorada, a inadimplência pode comprometer toda a sua gestão.
Por isso, eu serei bastante sincero com você. Não vou fazer nenhuma promessa definitiva, não vou garantir resultados de diminuição da inadimplência. Não vou subestimar a sua inteligência.
Estou aqui para falar uma verdade que talvez não queiram falar para você. Uma verdade que talvez você não queira ouvir. É uma verdade incômoda mas, no entanto, uma verdade.
Não existe fórmula mágica para resolver a inadimplência. E é praticamente impossível eliminá-la por completo.
As promessas que você ouviu de “fim definitivo da inadimplência” e “use essa estratégia mágica para resolver a inadimplência” eram falsas.
E agora que você já sabe isso, nós podemos começar a construir juntos o futuro da sua gestão. Um futuro com uma taxa de inadimplência baixa, aceitável.
A estratégia mais efetiva é buscar diminuir a taxa de inadimplência até que as dívidas deixem de impactar o caixa do condomínio.
Porque a inadimplência prejudica a saúde financeira, torna inviável investimentos importantes, como manutenção preventiva ou até mesmo, reformas e ações que valorizem o patrimônio.
E então você me pergunta: “como eu faço para diminuir a taxa de inadimplência?” “o que eu preciso fazer para que a inadimplência não seja mais uma preocupação na minha gestão?”.
E a resposta existe. A solução existe. E você vai conhecê-la em breve.
Mas, antes disso, eu queria contar para você a história de um condômino que se viu em uma situação parecida com a de muitos síndicos. E a história dele vai ensinar a você como superar o problema da alta inadimplência.
Mirtes é o condômino que eu quero apresentar para você.
Ele é proprietário de uma unidade em um condomínio de 128 unidades na zona leste de São Paulo. O condomínio havia sido implantado recentemente e havia uma síndica no cargo.
Você imaginaria que os primeiros meses de uma comunidade implantada seriam de tranquilidade em termos financeiros. Uma vez que os condôminos são recém chegados, todos eles interessados em viver em harmonia e cumprir suas obrigações.
Mas não foi isso que aconteceu no condomínio do Mirtes. Não demorou muito para que a inadimplência se tornasse o maior problema.
De início, os condôminos não sentiam o peso da inadimplência no bolso. Isso porque as arrecadações que faltavam eram compensadas com recursos de um fundo. Enquanto isso, taxas extras eram emitidas para custear melhorias.
Isso chamou a atenção de Mirtes, que já tinha adquirido experiência em cobrança de dívidas trabalhando em uma instituição de ensino e era conselheiro do condomínio na época.
Havia chegado a hora de Mirtes se colocar à disposição para assumir a gestão do condomínio com uma prioridade clara: resolver o problema de inadimplência e, consequentemente, restaurar a confiança de seus vizinhos na gestão comunitária.
Vitorioso na eleição, Mirtes começou a colocar em prática seu plano de gestão da inadimplência, com dois objetivos: solucionar as dívidas existentes e evitar que novas dívidas fossem contraídas.
De maneira sábia, ele usou sua experiência para superar o desafio:
“Eu trabalhei durante muitos anos, no segmento de educação, com recuperação de crédito de mensalidades. A experiência ajudou na criação dos critérios de negociação.”
E quem tem experiência com cobrança de dívidas sabe que o acesso às informações de forma rápida, segura e confiável, é essencial nesse trabalho.
O Mirtes passou a ter acesso aos dados da inadimplência e sabia quais unidades estavam inadimplentes, qual era o valor dessa dívida e quanto isso representava no caixa do condomínio.
Com os dados em mãos, o síndico arregaçou as mangas e passou a colocar em prática seu plano de resolução de inadimplência.
“Como não existia uma política de inadimplência, nós precisamos implantar algum modelo. Então, o modelo que nós fizemos é: inicialmente a gente vai tentar sempre sanar a inadimplência dentro daquele ano corrente. Não foi possível? A gente parcela um valor menor e deixa um montante pro final do ano e aí, em decorrência de décimo terceiro e verbas de final de ano, as pessoas acabam tendo mais condições de negociar.”
Assim, Mirtes colocou em prática sua solução para as dívidas das unidades que já existiam.
Mas só isso não era suficiente para livrar o condomínio dos prejuízos da inadimplência. Mirtes precisava também de uma estratégia para o futuro, para ter previsibilidade e evitar novas dívidas.
Uma das soluções foi adiantar a data de vencimento do boleto, apesar de alguns acreditarem que os moradores não iriam conseguir cumprir com o novo prazo.
Quem pensou isso estava errado. Mirtes estava certo e os moradores passaram a pagar naquela nova data. Ele também passou a monitorar de perto a contribuição das unidades.
“Quando eu percebo que vai dar um impacto no caixa, eu já corro atrás de conversar com as pessoas, chamar. Pelo aplicativo eu mando um lembrete, falo: ‘dá uma olhadinha no campo minhas finanças’. Tem gente que diz às vezes: ‘ah, que achei que tinha pago’ e não pagou.”
E qual foi o resultado do trabalho de Mirtes, de sua dedicação para lidar com a inadimplência:
A a dívida oriunda de inadimplência no condomínio do Mirtes diminuiu em 77,46%.
É isso mesmo que você leu: a dívida diminuiu em mais da metade em alguns meses. E tem mais: Mirtes conseguiu arrecadar recursos que foram investidos em melhorias para a comunidade.
“O que eu acho que é o ponto alto dessa gestão de inadimplência foi que, só com essas ações de inadimplência eu consegui fazer investimentos no condomínio em torno de R$ 60 mil nos últimos sete meses e sem nenhuma taxa extra. Então eu acho que isso é reflexo de gestão de inadimplência.”
Eu conto a história do Mirtes para reconhecer o trabalho que ele desenvolveu e também para mostrar que existem soluções para controlar a inadimplência dos condomínios.
Você pode pensar: “bom, é claro que Mirtes foi bem sucedido em resolver o problema da inadimplência no seu condomínio. Ele tinha experiência com negociação de dívidas.”
Mas o próprio Mirtes diria para você que a experiência dele não foi o único fator responsável pelo sucesso de sua iniciativa.
Antes mesmo de Mirtes assumir, o condomínio havia adotado uma solução para a gestão financeira. Na época, o argumento era de que o TownSq era mais barato, iria diminuir o valor da taxa de condomínio.
Mas o TownSq seria também o responsável por auxiliar Mirtes em sua iniciativa de redução da inadimplência.
Porque o TownSq é uma plataforma que mantém o síndico informado sobre a situação da inadimplência no condomínio a todo momento.
O síndico precisa de dados para promover a gestão da inadimplência. Como um síndico pode diminuir o impacto da inadimplência nas contas do condomínio se ele não tem acesso à taxa de inadimplência? Se não tem acesso ao valor da dívida das unidades?
E esse resultado positivo no condomínio do Mirtes foi possível porque ele aliou o seu conhecimento em cobranças e o seu interesse em ajudar a comunidade a uma plataforma de gestão condominial completa.
Ele mesmo reconhece isso:
“O módulo de inadimplência do TownSq permite visualizar facilmente os débitos e facilita também a geração dos acordos.”
E a administradora anterior:
“A administradora anterior dificultava esse acesso, gerando a dificuldade do morador em pagar”
Além disso, a administradora anterior tinha uma data fixa para o vencimento do boleto.
No TownSq, Mirtes conseguiu alterar essa data, colocar o vencimento do boleto para o início do mês, e isso contribuiu para a diminuição na taxa de inadimplência.
Não existe mágica: o TownSq usa a tecnologia para permitir que a gestão do condomínio seja mais eficiente e segura, com as informações disponíveis em tempo real e na palma da sua mão, sem os problemas que síndicos costumam encontrar em outros serviços de administração.
Você deve fazer essa pergunta: a atual administradora se preocupa com a inadimplência do seu condomínio?
Os relatos que ouvimos de síndicos indicam que esse não é sempre o caso. Alguns síndicos nem sequer sabem qual é a real situação da inadimplência no condomínio, porque não têm acesso aos dados.
A falta de cuidado de uma administradora pode afetar também os moradores. Alguns recebem um boleto com data de vencimento para o dia seguinte e isso é um convite para a inadimplência.
E fica pior se o morador encontra dificuldade para acessar a segunda via do boleto, isso também pode provocar inadimplência.
Parece inacreditável que síndicos aceitem esse tipo de prática de uma administradora. Mas a verdade é que situações como essa foram naturalizadas.
A maioria dos síndicos concilia a gestão do condomínio com outra profissão e acabam terceirizando a administração financeira do condomínio para uma organização que pode não ter os interesses da comunidade como prioridade.
Felizmente, a situação está mudando. Síndicos como Mirtes estão vendo a importância de haver transparência entre o síndico e o serviço de administração do condomínio.
E o TownSq é a solução ideal para os síndicos e condomínios que valorizam a transparência.
Talvez você ainda esteja se perguntando agora: o que o TownSq faz para diminuir a inadimplência?
E para isso, eu respondo: o TownSq permite que o síndico verifique o impacto da inadimplência nas contas do condomínio.
Além de entregar as informações financeiras do condomínio de maneira fácil, como explicamos antes, o TownSq permite criar e gerir acordos para a solução de dívidas.
O síndico cria um acordo na plataforma e consegue monitorar o pagamento. Os moradores inadimplentes irão receber o boleto por email e também poderão acessá-lo no aplicativo.
Moradores recebem segunda via do boleto sem dificuldade, sempre que necessário, no aplicativo e por email.
A plataforma financeira do TownSq permite também baixar um relatório de prestação de contas completo em alguns segundos.
Isso é possível porque todas as informações de entrada e saída de dinheiro do condomínio estão centralizadas no TownSq: o extrato das contas, as informações de arrecadação, as despesas, os comprovantes, etc.
Outra estratégia que funciona para evitar a inadimplência é a “régua de cobrança”, você já ouviu falar?
A régua de cobrança faz o trabalho de cobrar as unidades por você. O morador vai receber uma sequência de emails lembrando da taxa condominial.
Caso o boleto tenha vencido e a conta não tenha sido paga, os emails da régua orientam o morador sobre como realizar o pagamento.
Esses e-mails já estão prontos e serão enviados, automaticamente, para todas as unidades do condomínio assim que você habilitar o recurso.
E o TownSq não existe somente para te ajudar com a inadimplência. Como eu disse, essa é uma plataforma completa para a gestão do seu condomínio.
TownSq também é um aplicativo de gestão e comunicação para facilitar o trabalho do síndico e a experiência dos moradores no condomínio.
Antes que você pergunte, eu respondo como o TownSq vai facilitar o seu trabalho.
Sabe as demandas dos moradores? As mensagens que você recebe no WhatsApp? As reclamações, as solicitações? O TownSq armazena elas para você.
Em vez de enviar uma mensagem no grupo ou direto para você, os moradores registram suas demandas abrindo um chamado no aplicativo. Esse “chamado” funciona como um registro no livro de ocorrências, sabe?
Por isso, o TownSq funciona também como um “livro de ocorrências online”. Permitindo um melhor controle e maior privacidade aos moradores, evitando conflitos desnecessários na comunidade.
E as outras tarefas que você e a sua equipe precisam desempenhar? As manutenções, por exemplo? Como você faz para gerenciar essas tarefas hoje?
Você usa uma planilha? Você anota tudo no papel? Você usa a memória?
O TownSq facilita esse trabalho para você. No aplicativo, você consegue criar tarefas e controlar sua execução. Essas tarefas podem ter um lembrete e você recebe uma notificação avisando.
Esse recurso de lembrete funciona muito bem para manutenções. São tarefas que você não pode se esquecer mas que não são diárias. E o TownSq lembra você quando chegar a hora de uma manutenção.
E para os moradores? Eu disse que o aplicativo melhora a experiência deles no condomínio. Mas como isso acontece na prática?
Bom… como você sabe, quem decide viver em condomínio faz essa escolha em busca de mais conforto, querendo aproveitar toda a estrutura que os condomínios oferecem atualmente.
As áreas de lazer, por exemplo. Os moradores querem aproveitar esses espaços sem dificuldade. E o TownSq permite que o morador faça a reserva pelo aplicativo em segundos. Sem necessidade de caderninho na portaria, sem chance de dois moradores reservarem o mesmo espaço no mesmo período.
Se o uso dos espaços no seu condomínio for cobrado, você consegue emitir um relatório com os usos e enviar para a cobrança.
Moradores também querem um condomínio seguro, mas não querem enfrentar uma burocracia para permitir que um visitante acesse seu lar. E no TownSq, os moradores podem pré-autorizar a entrada de um visitante ou prestador de serviço na portaria. O morador gera um código no aplicativo que será apresentado pelo visitante na portaria.
Condomínios de grande porte são os que mais se beneficiam desse recurso. Sabemos que, em condomínios assim, o fluxo de entrada e saída de pessoas é grande e existe uma preocupação com segurança.
O TownSq leva isso em consideração e oferece recursos para tornar o condomínio mais eficiente sem precisar abrir mão do rigor que a segurança exige.
O aplicativo tem muito mais recursos e eu não vou conseguir apresentar todos aqui. É tanta coisa que levaria muito tempo…
O que eu posso garantir para você é que o síndico economiza tempo usando o aplicativo. Você consegue realizar várias tarefas ao mesmo tempo, entrar em contato com moradores e equipe à distância.
O TownSq é a solução ideal para síndicos ocupados como você, que não tem tempo a perder e está comprometido em promover a gestão mais eficiente possível.
Você entendeu agora que a tecnologia da TownSq aliada a diferentes iniciativas vão garantir o controle da inadimplência no seu condomínio?
Muito na vida é assim, não é mesmo? Você pensa que uma única solução vai resolver determinado problema. Mas é uma série de ações, ou uma ação praticada diariamente, que vai levar você até a solução.
Com a inadimplência não é diferente. E eu expliquei para você aqui, passo a passo, como você pode fazer para controlar a inadimplência no seu condomínio.
Usando como exemplo a história do Mirtes, o condômino que assumiu a gestão e, uma vez como síndico, adotou uma série de iniciativas que representaram uma diminuição da dívida em 77,46%.
Agora que chegou até o fim, você precisa prometer que vai fazer algo com esse conhecimento.
Você não pode simplesmente fechar essa janela e ignorar o que acabou de ler.
Não se engane: o que você recebeu aqui não é algo que você consegue encontrar em qualquer lugar.
Ou você já encontrou um passo a passo completo como esse antes?
Quantas vezes você encontrou um conteúdo tão completo feito para síndicos como você?
O que eu estou pedindo é que você use o conhecimento que aprendeu para resolver o problema que te trouxe aqui.
Você já sabe que somente o acesso completo às informações financeiras do condomínio, sem intermediários, permite que você resolva a inadimplência de uma vez por todas.
E o TownSq é a única ferramenta que oferece esse acesso por um preço que o condomínio pode pagar. E com uma série de outros recursos que tornam o seu trabalho mais eficiente e economizam o seu tempo.
São mais de 20.000 condomínios no Brasil, Estados Unidos, Canadá e México que já confiam no TownSq.
